"Em julgamento inédito, a Quarta Turma do Superior Tribunal de
Justiça (STJ) considerou que as disposições da Lei 10.931/04,
principalmente as regras processuais do artigo 50, aplicam-se a todos os contratos de financiamento imobiliário do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
“As regras expressas no artigo 50 e seus parágrafos têm a clara
intenção de garantir o cumprimento dos contratos de financiamento de
imóveis, tal como pactuados, gerando segurança para os contratantes”,
afirmou o ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso especial do
Banco do Estado do Rio Grande do Sul (Banrisul).
O ministro explicou que o objetivo maior da norma é garantir que, na
hipótese de a execução do contrato se tornar controvertida e for
necessária a intervenção do Poder Judiciário, a discussão seja eficiente
– isto é, somente o ponto controverso será discutido, sem que isso
impeça a execução daquilo que foi acordado pelas partes.
Revisão
Na ação ajuizada contra o Banrisul, os autores pediram a revisão de
cláusulas contratuais que consideravam abusivas. A sentença julgou o
pedido parcialmente procedente para alterar o método de amortização da
dívida e a capitalização dos juros. Além disso, deferiu a compensação
dos valores referentes às parcelas ainda pendentes com as que já tinham
sido liquidadas.
Ambas as partes apelaram. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul
se manifestou pela não incidência da Lei 10.931 sobre o contrato regido
pelo SFH. Em seu entendimento, embora o artigo 50 esteja inserido no
capítulo destinado aos contratos de financiamento de imóveis, “não se
pode incluir nesses contratos, sem referência expressa da lei, aqueles
regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação”.
No recurso especial, o Banrisul defendeu que a Lei 10.931 deveria
incidir sobre todos os contratos de financiamento habitacional. Pediu
que os autores fossem obrigados a depositar os valores devidos sob o
argumento de que, para fins de ação revisional do SFH, o artigo 50
determina que o mutuário deposite em juízo os valores controvertidos e
pague diretamente ao banco o valor incontroverso.
Fomento
De acordo com o ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso
especial, a elaboração da lei teve como objetivo maior o fomento do
mercado imobiliário e, com isso, a retomada do crescimento da economia a
partir da previsão de institutos que promoveriam o impulso do mercado e
proporcionariam maior segurança e credibilidade aos adquirentes de
imóveis e aos financiadores das aquisições.
“A lógica da lei foi a de conferir maiores garantias aos credores
para que, diante dessa segurança, o crédito fosse mais amplamente
oferecido, tornando o mercado imobiliário fértil e o progresso econômico
e social do país uma realidade”, disse Salomão.
O ministro afirmou que a própria Lei 10.931 evidencia que suas
disposições devem incidir sobre todos os contratos de financiamento de
imóveis do SFH. O artigo 63 prevê que, “nas operações envolvendo
recursos do Sistema Financeiro da Habitação e do Sistema Financeiro
Imobiliário, relacionadas com a moradia, é vedado cobrar do mutuário a
elaboração de instrumento contratual particular, ainda que com força de
escritura pública”.
Quanto à ação revisional do caso julgado, Salomão afirmou que as
disposições relacionadas à petição inicial previstas no artigo 50 se
aplicam a ela, já que foi ajuizada após a vigência da lei.
A Turma, em decisão unânime, deu provimento ao recurso especial do
Banrisul para anular todos os atos até então praticados, abrindo-se
prazo legal para emenda à inicial."
Concordo com a decisão. Achei justa.
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